2025年05月11日 星期天
保利發(fā)展降速緩行：拿地重心轉(zhuǎn)向一二線
【添加時間：2019-04-25 】 來源：網(wǎng)易財經(jīng) 分享：
“誓沖行業(yè)前三”的保利發(fā)展，開始放慢了擴張步伐。
4月15日，保利發(fā)展公布2018年財報顯示，報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)合約銷售4048.2億元，同比增長30.9%；營業(yè)收入1945.14億元，同比增長32.66%；歸屬于上市公司股東的凈利潤189.04億元，同比增長20.92%；凈負(fù)債率80.55%，同比降低5.82個百分點。
根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2018年中國房地產(chǎn)企業(yè)流量銷售排行榜》，保利發(fā)展位列行業(yè)第五，實現(xiàn)了之前的承諾。2017年股東大會上，保利發(fā)展董事長宋廣菊曾提出：2018年保利回到前五是可以的，而對未來兩三年保利再站到前三的位置我是有信心的。
雖然順利挺進“行業(yè)前五”，但保利發(fā)展的土地支出卻呈現(xiàn)收縮態(tài)勢。2018年，保利新增建筑面積3116萬平方米，對應(yīng)總價1927億元，同比分別下降31.1%、30.3%。
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴時代周報記者，2018年相當(dāng)一部分城市的地價已經(jīng)明顯下降，且開發(fā)商認(rèn)為地價后面會更便宜，所以會減少土地支出。數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國土地成交1.6萬億元，同比增長18.0%，遠(yuǎn)低于2017年的49.4%，土地成交熱度出現(xiàn)明顯下降。
“另一方面是國家規(guī)定國企負(fù)債率不能超過去年，就算企業(yè)賬上有資金，也不能隨便拿出來投資。”一家國企中層告訴時代周報記者。
拿地重心轉(zhuǎn)向一二線
從數(shù)據(jù)不難看出，2018年保利發(fā)展各季度的銷售及拿地金額，一直隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的調(diào)整而調(diào)整。
2018年第一季度，全國商品房銷售面積3.01億平方米，銷售金額2.56萬億元，分別同比增長3.6%和10.4%。受益于此，保利發(fā)展2018年第一季度銷售業(yè)績保持高增長，累計實現(xiàn)簽約金額869.33億元，簽約面積592.76萬平方米，分別同比增長51.4%、41.7%。
步至2018年第三季度，房地產(chǎn)市場開始進入“深度調(diào)整期”。7月底中央政治局會議直指房價上漲，措辭從“遏制房價過快上漲”升級為“堅決遏制房價上漲”。8月住建部要求地方政府落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任。
受累于政策高壓，保利發(fā)展第三、第四季度業(yè)績增幅均呈下滑趨勢。華泰地產(chǎn)調(diào)研報告顯示，保利2018年7?11月銷售去化率逐漸下滑，其中7?9月平穩(wěn)下滑，10?11月快速下滑，11月為全年去化率的低點，12月個別樓盤開展促銷活動，去化率有所反彈。
數(shù)據(jù)顯示，2018年7月，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約面積167.88萬平方米，簽約金額238.88億元，分別同比增長25.36%、44.20%；2018年10月，保利實現(xiàn)簽約面積210.95萬平方米，簽約金額311.18億元，分別同比增長5.26%、4.74%；2018年11月，保利實現(xiàn)簽約面積233.51萬平方米，簽約金額335.22億元，分別同比減少19.53%、7.92%。
在土地支出上，亦能直觀看出保利發(fā)展投資策略上的變化。
2018年，土地市場雖在供應(yīng)上有所增加，但地價反而迎來5年內(nèi)首次回調(diào)，市場溢價率降低至“冰點”。
克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2017年土地流拍率基本能夠維持在10%以下，但從2018年下半年開始土地流拍率顯著升高，其中7月份和10月份流拍率分別高達22%和24%。
數(shù)據(jù)顯示，保利在2018年新增建筑面積3116萬平方米，對應(yīng)總價1927億元，同比分別下降31.1%、30.3%。
在城市布局上，保利發(fā)展2018年在一二線城市拓展金額和面積分別為74%和61%，且三四線城市新增容積率面積中53%位于珠三角、長三角城市群。
有接近保利發(fā)展的業(yè)內(nèi)人士告訴時代周報記者，目前保利管理層在土地投資上看好一二線城市和城市群里的強三線城市，且認(rèn)為目前一二線城市是比較好的買地時間，而三四線城市土地及房價正在出現(xiàn)深度調(diào)整，大概率會繼續(xù)往下探。
預(yù)期改變
值得注意的是，保利發(fā)展在2018年年報中披露稱，公司參考目前市場價格狀況和項目實際銷售情況，對開發(fā)項目可變現(xiàn)凈值進行測試后，對合肥保利海上明悅、廈門保利同安新城通福路項目、南京保利梅龍湖項目、廣州保利廣鋼項目、廈門保利和光城悅(原翔安區(qū)洪鐘大道西項目)計提跌價準(zhǔn)備約23.42億元。
中信建投證券認(rèn)為，這是保利發(fā)展基于審慎的市場策略，面對今年可能面對的去化率下行，部分區(qū)域存在以價換量的風(fēng)險問題，對這部分存在風(fēng)險的項目計提了存貨跌價準(zhǔn)備。
事實上，不只是保利發(fā)展，2018年多家房企也紛紛在年報中計提存貨跌價準(zhǔn)備，對房地產(chǎn)市場走勢做出自己的預(yù)判。
時代周報記者查詢各大上市房企年報獲悉，截至2018年年底，招商蛇口存貨跌價準(zhǔn)備為11.52億元；泰禾集團存貨跌價準(zhǔn)備2.13億元；新城控股存貨跌價損失準(zhǔn)備3.97億元；藍(lán)光發(fā)展計提存貨跌價準(zhǔn)備1.2億元；陽光城存貨跌價準(zhǔn)備3.83億元；金隅集團存貨跌價準(zhǔn)備3.76億元；萬科存貨跌價準(zhǔn)備為23.1億元，影響歸屬于母公司股東的凈利潤6億元。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受媒體采訪時表示，計提存貨跌價準(zhǔn)備是財務(wù)管理審慎性的體現(xiàn)，尤其面對當(dāng)前比較嚴(yán)厲的房價管控，房價部分下跌或難以上漲，都會影響庫存的估值；類似跌價準(zhǔn)備的計提，背后和房企的心態(tài)有關(guān)，說明預(yù)期已在改變。在城市布局上，保利發(fā)展2018年在一二線城市拓展金額和面積分別為74%和61%，且三四線城市新增容積率面積中53%位于珠三角、長三角城市群。
有接近保利發(fā)展的業(yè)內(nèi)人士告訴時代周報記者，目前保利管理層在土地投資上看好一二線城市和城市群里的強三線城市，且認(rèn)為目前一二線城市是比較好的買地時間，而三四線城市土地及房價正在出現(xiàn)深度調(diào)整，大概率會繼續(xù)往下探。